2003年普洛斯將物流地產(chǎn)帶入國內(nèi)，開啟了物流地產(chǎn)的發(fā)展史。相比住宅及商用地產(chǎn)，高收益和高需求的背景讓其收益率可觀，因此大受地產(chǎn)、電商、金融大鱷追捧。但在強調(diào)融資能力，運營能力和規(guī)模效應(yīng)的物流地產(chǎn)領(lǐng)域，賺錢并沒有想象的簡單。

　　問題一：什么是物流地產(chǎn)?

　　物流地產(chǎn)不等于倉儲廠房，因為物流地產(chǎn)的核心競爭力在于其提供的服務(wù)。同傳統(tǒng)的物流地產(chǎn)相比，它更強調(diào)管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應(yīng)、協(xié)同效應(yīng)。在工業(yè)倉儲用地的建設(shè)指標逐年下降，同時地價逐年上升的情況下，粗放型物流地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)不再適用，物流地產(chǎn)商作為物流企業(yè)和消費者之外的第三方，漸漸演變?yōu)樘峁┮粩堊又虚g服務(wù)的企業(yè)，不僅能通過精細化的設(shè)施高效解決存儲和配送問題，還能夠給物流企業(yè)提供指導，如普洛斯給入園企業(yè)提供解決方案。

　　物流地產(chǎn)也不是物流公司，因為它始終屬于“地產(chǎn)”，經(jīng)營的是物流業(yè)務(wù)的不動產(chǎn)載體，比如物流園區(qū)、倉庫、配送中心、分撥中心等等。因此順風、德邦、DHL不是物流地產(chǎn)領(lǐng)域的企業(yè)，而普洛斯，寶灣，嘉民，豐樹，安博，航港，才是這個領(lǐng)域的知名企業(yè)，傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)萬科、萬通、復星、綠地、中天城投，以及電商菜鳥(阿里巴巴)、京東、蘇寧則是這個領(lǐng)域的新手。

　　問題二：物流地產(chǎn)為什么能火?

　　根據(jù)世邦魏理仕的數(shù)據(jù)，物流地產(chǎn)的遠期回報率明顯高于住宅及商業(yè)地產(chǎn)。在2008-2013年五年，北京和上海的高檔住宅投資回報率分別為2.6%和3.0%，購物中心的投資回報率分別為5.0%和4.5%，寫字樓的投資回報率分別為4.8%和4.5%，而物流設(shè)施的投資回報率則分別為6.5%和6.7%。優(yōu)質(zhì)物流設(shè)施達到8%以上。2013年北京、廣州、蘇州、杭州、武漢、沈陽等主要城市優(yōu)質(zhì)倉庫租金普遍接近或超過1元/平方米/日，上海、深圳等城市部分優(yōu)質(zhì)倉庫租金接近或超過1.5元/平方米/日。

　　高回報背后，是高質(zhì)量物流設(shè)施的供需不匹配。需求方面，以和物流行業(yè)相互依存的電子商務(wù)市場為例，其在三年內(nèi)復合年均增長率達到107%，近十年的復合增速達65%，對物流行業(yè)的數(shù)量和質(zhì)量提出較高要求;“雙十一”網(wǎng)上購物節(jié)的興起更是對物流業(yè)在“短時間大流量”方面的考驗，“快”成為電商制勝的關(guān)鍵要素之一。但物流設(shè)施的供給量遠遠落后與需求，根據(jù)根據(jù)中國物流協(xié)會的數(shù)據(jù)，目前中國人均倉儲面積僅為0.41平方米，為美國的1/12，且75%以上的倉儲設(shè)施無法滿足現(xiàn)代物流的需要。面對當前物流市場的攀升的需求，當前國內(nèi)物流設(shè)施在數(shù)量和質(zhì)量上都遠遠不夠。

　　在這樣的情況下，各路電商、房企和金融資本紛紛加碼物流地產(chǎn)。電商當中，阿里巴巴菜鳥網(wǎng)絡(luò)在重慶、成都、鄭州等地與政府簽訂了超過1000畝的供地協(xié)議;京東自2007年進軍物流地產(chǎn)領(lǐng)至今，倉儲面積超過100萬平方米，在360個核心城市有850多個自營配送站。

　　房企方面，萬科牽手黑石凱雷及KKR布局物流地產(chǎn)，綠地集團成立了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)事業(yè)部，中天城投50億投資貴陽保稅區(qū)的進出口物流，五洲國際與普洛斯達成合作協(xié)議發(fā)展商業(yè)物流園。金融領(lǐng)域，本地基金增資、境外資金涌入，如加拿大養(yǎng)老基金之前所投入的10億美元資金已幾近全數(shù)投資，又對嘉民中國物流基金進行了新一輪注資5億美元;以厚樸投資牽頭包括多家大型國有企業(yè)和領(lǐng)先的投資機構(gòu)組成的投資財團與普洛斯簽署了高達25億美元的戰(zhàn)略投資協(xié)議;中國平安也新近成立了物流、不動產(chǎn)等部門，并成功收購Vailog及民營倉儲物流設(shè)施，此外還通過投資1號店等電商機構(gòu)曲線進入。

　　問題三：物流地產(chǎn)怎么做?

　　有錢就是任性，我要進軍物流地產(chǎn)!但…我到底要做啥呢?

　　具體來說，物流地產(chǎn)的核心可以分為三個模塊：開發(fā)，運營及金融工具。

　　物流地產(chǎn)開發(fā)

　　地產(chǎn)開發(fā)是物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)環(huán)節(jié)，顧名思義，是將土地建設(shè)成可以使用的物流中心，然后將開發(fā)建成的物流中心交付給地產(chǎn)運營方用于出租，或是出售給物流地產(chǎn)基金或是第三方獲取收益。以普洛斯為例，地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的收入在主營業(yè)務(wù)收入中占60%左右，是公司收入最主要的來源，并且貢獻了30%左右的主營業(yè)務(wù)利潤。再往下，物流地產(chǎn)的開發(fā)又可以分為自建以及定制化兩種服務(wù)。

　　物流地產(chǎn)運營

　　地產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)負責將地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)部門開發(fā)建成的物流地產(chǎn)出租給客戶使用，從而取得租賃收入。以普洛斯為例，地產(chǎn)運營管理業(yè)務(wù)的收入在主營業(yè)務(wù)收入中雖然只占了30%左右，但卻貢獻了50%以上的收益，是盈利性很強的業(yè)務(wù)。

　　物流地產(chǎn)運營部門的收益對于出租率和租金率的影響較為敏感。以普洛斯為例，在租金水平不變的情況下，出租率1%的變動將對公司全年的稅前收益造成約510萬美元的影響;而平均租金率每變動10%，會使稅前利潤波動900萬美元。因此，對物流地產(chǎn)商而言，穩(wěn)定的客戶群、強大的客戶黏性至關(guān)重要。

　　所以，物流地產(chǎn)商往往會提供收購與回租服務(wù)，以提高自身服務(wù)水準，同時滿足客戶不斷增加的財務(wù)目標。其操作過程為，地產(chǎn)公司將客戶目前擁有的物流設(shè)施購買回來，將其設(shè)計規(guī)劃后，根據(jù)長期業(yè)務(wù)關(guān)系簽訂租約再回租給客戶，讓客戶繼續(xù)使用這些現(xiàn)代化物流設(shè)施。這種模式的益處在于，客戶(物流公司)可以削減對固定資產(chǎn)的投入，而將其主要精力投放在核心業(yè)務(wù)上，因此大大提高了資產(chǎn)回報率，減少企業(yè)負債率。

　　地產(chǎn)基金管理

　　由于物流地產(chǎn)資金需求大，回收周期長，因此借助地產(chǎn)基金進行輕資產(chǎn)運作是國際上一貫?zāi)Ｊ?。以普洛斯為例，基金管理部門負責組織投資者募集資金、收購地產(chǎn)、設(shè)立基金，由普洛斯作為基金經(jīng)理管理基金以及基金旗下的地產(chǎn)，獲取基金管理費收入和基金分紅收益。普洛斯地產(chǎn)基金主要通過向地產(chǎn)開發(fā)部門收購或是向第三方收購獲取地產(chǎn)。

　　通常普洛斯在基金管理平臺持股15%-50%左右，相當于獲得一個2-7倍的股權(quán)資金杠桿。因此，基金管理部門的收入在主營業(yè)務(wù)收人中雖然僅占了6%左右，卻貢獻了14%左右的主營業(yè)務(wù)利潤，成為普洛斯盈利性最強的業(yè)務(wù)，同時基金對于投資的回流使其成為資本循環(huán)中的關(guān)鍵節(jié)點。

　　區(qū)別于傳統(tǒng)物流地產(chǎn)依靠收取租金來收回投入，地產(chǎn)基金可將新建成的物業(yè)資產(chǎn)置入基金平臺，提前兌現(xiàn)開發(fā)的收益，加速了資金的回籠，實現(xiàn)了高周轉(zhuǎn)、高杠桿和高回報的輕資產(chǎn)運營模式。這也是萬科、黑石、KKR意圖在物流地產(chǎn)上采取的開發(fā)方式。

　　自建服務(wù)。由物流地產(chǎn)商自行開發(fā)建設(shè)標準化、通用型的物流設(shè)施，再將其出租給客戶使用，并提供物業(yè)管理服務(wù)，是物流地產(chǎn)最主要的運作模式。這種靈活機動的租賃方式，使得客戶可以按照實際需要租用不同面積、不同位置的倉儲設(shè)施，從而降低了客戶的經(jīng)營風險。

　　定制化服務(wù)。物流地產(chǎn)商根據(jù)客戶的特定要求，為客戶選擇合適的地點，在設(shè)施規(guī)模、合同條款等方面滿足客戶的定制化要求，建設(shè)與管理其專用的物流設(shè)施，以及后期為客戶提供便捷、高性價比的物流設(shè)施與物業(yè)管理服務(wù)。如普洛斯有一套成熟的“普洛斯運營管理系統(tǒng)”，提供的強大物流配送網(wǎng)絡(luò)涵蓋了倉儲設(shè)施的整個流程，通過策劃、構(gòu)建與設(shè)施管理來實現(xiàn)。其為阿迪達斯量身打造了國內(nèi)最大的單體庫作為中國的配送中心，極大的阿迪達斯提高了在華的物流運營效率和物流服務(wù)品質(zhì)。

　　以普洛斯為例的物流地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)

　　問題四：物流地產(chǎn)的錢真那么好賺?

　　咦，有這么好賺的錢嗎，我不會破產(chǎn)吧?

　　在普洛斯的帶動下，物流地產(chǎn)領(lǐng)域熱鬧非凡。但蓬勃同時，讓人不免擔心以下的四點，容易讓土豪又吐又嚎：

　　首先是融資難。由于投資周期長，資金沉淀大，銀行、上市等渠道遠遠不夠，需要借助基金信托。大家看到普洛斯的成功，是因為他是亞洲第一、全球第十的房地產(chǎn)基金管理公司，有全球的REITS融資通道。但國內(nèi)的學徒們，由于國內(nèi)的金融環(huán)境，即使財大氣粗如萬科萬通，其融資難度也遠高于境外的普洛斯。

　　其次是拿地難。由于倉儲物流對GDP貢獻不高，盡管中央物流行業(yè)利好政策頻出，但是真正落地的不多。并且，在一二線城市工業(yè)用地指標逐年下降的情況下，普通物流地產(chǎn)商拿地也會愈加困難。

　　第三是附加服務(wù)要求高。和所有做的好的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商一樣，物流地產(chǎn)商的角色并不是一個空間提供者，而是一個領(lǐng)路人。例如裕廊旗下的騰飛集團，可以對企業(yè)提供咨詢服務(wù)，華夏幸福大力發(fā)展自己的產(chǎn)業(yè)創(chuàng)投基金，普洛斯可以為客戶提供一整套解決方案。因此，要想做物流地產(chǎn)商，首先需要對物流行業(yè)有著深刻的理解和前瞻的洞察。

　　最后是競爭大。中國的物流地產(chǎn)目前已經(jīng)是絕對寡頭壟斷情況，普洛斯不論在市場占有率上，還是在融資、開發(fā)、運營、服務(wù)水平上，都輕松甩中國企業(yè)十條街。在這樣的競爭局面下，本土企業(yè)想要出現(xiàn)后起之秀，任重而道遠。

　　上海棟彤物流有限公司，是上海市一家綜合性的網(wǎng)絡(luò)化、信息化、現(xiàn)代化物流公司，公司成立于2007年，注冊資金200萬元，公司自成立以來，一直秉承“客戶至上、服務(wù)第一“的經(jīng)營理念，現(xiàn)已成為組織健全、經(jīng)驗豐富、設(shè)施完善、具有較大影響力的專業(yè)化、信息化的上海物流公司。